1、不动产与动产的区别
根据物能否移动并且是否因移动而损害其价值为标准，可将物分为动产和不动产，不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物； 动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。
2、不动产评估的概念和特点
不动产评估是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。科学性与艺术性的结合。
3、土地价格和一般商品价格的异同
同：（1）都是价格（2）都是波动（3）都是按质论价
 异：（1）生产成本不同（2）折旧不同（3）价格差异不同（4）市场性质不同（5）形成时间不同（6）供求变化不同
4、不动产价格影响因素
宏观因素（经济因素，社会因素，政策因素，人口因素，预期因素）
微观因素（区位因素，自身因素：土地形状，临街，建筑结构，布局，面积，朝向）
区域因素：①繁华程度：繁华程度可以由商业服务业繁华度来衡量。②交通条件：主要指区域的道路密集程度、公共交通及对外交通的便利程度。③基础设施：主要是指与区域配套的生活设施、公用设施和文体设施的完善度。⑤环境状况：空气、水、噪音污染；辐射污染
5、最高最佳使用原则
保持现状前提：新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润<现有房地产价值。
装饰装修改造前提：装饰装修后的房地产价值－装饰装修的必要支出及应得利润>现状房地产价值。
改变用途前提：新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润>现用途的房地产价值。
重新开发前提：重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润>现有房地产价值。最常见的是改变用途与装饰装修改造的组合。
6、估价时点原则
过去——历史——不动产纠纷案件，特别是对评估结果有异议而引起的复核或鉴定评估。现在——历史——不动产损害赔偿和保险理赔案件。现在——现状——大多数评估。现在——未来——不动产的预售或预购价格评估。未来——未来——不动产市场预测，为不动产投资分析提供依据。
7、估价时点，估价作业期，估价报告出具日期，估价报告有效期，估价责任期的区别：
估价时点：指标的不动产评估价值所对应的具体日期。
估价作业期：指评估机构自正式接受评估委托至完成估价报告的日期。
估价报告出具日期：指评估机构出具估价报告的日期，一般为估价作业期的最后一天。
估价报告有效期：指从估价报告出具日期起计算，委托方使用估价报告不得超过的时间界限。
估价责任期：指评估机构对出具的估价报告承担责任的期限。如果估价报告在有效期内得到使用，则估价责任期应是无限期的；如果估价报告超过了有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期。  
8、评估方法选择的依据
（1）评估对象的用途（类型）；（2）评估目的；（3）所搜集到资料的完整性和可靠性。
9、实地勘察的作用
（1）查勘对象不动产的位置及其周围环境（2）核实对象不动产的使用情况及现状（3）了解当地不动产市场的特征和情况
10、静态市场比较法操作步骤
（1）辨识标的物的价格影响因素。（2）辨识与标的物价格特征相同或相似的不动产子市场。（3）搜集子市场内的所有销售实例及可观测到的影响因素的信息。（4）选择“最相似于”标的物的销售实例作为比较实例。（5）辨识比较实例的销售条件并进行修正，得到比较实例的正常成交价格。（6）对比较实例的每个影响因素与标的物之间的差异进行估算，修正由因素特征差异引起的比较实例与标的物在售价方面的差异，得到比较实例的因素调整评估值。（7）使用不动产价格指数将前一步得到调整价值从交易期日调整到估价期日，得到标的物在估价期日的调整评估价值。（8）加权平均调整评估价值，得到最终评估价值。
11、静态市场比较法的缺陷
（1）很难得到标的物所在子市场的房地产价格指数。（2）得不到标的物未来估价期日的房地产价格指数。（3）未给出比较实例的权重与期日调整系数的联合确定准则。（4）最小方差与最小变异系数选择比较实例准则，实际上是多多益善准则。
12、重置成本与重建成本的关系
重置成本：以有效价值日期当时的价格，使用现代建材和现行的标准、设计和布局，建造与标的不动产具有相同效用的新建筑物所需的建造成本。
重建成本: 以有效价值日期当时的价格，使用原建筑物相同的建材、建筑标准、设计、规划、施工质量，并包含有与标的不动产相同的功能不足、功能过当和过时的情况下，复制与标的不动产完全一样的新建筑物所需的建造成本。重置成本（适用于一般建筑物和因年代久远，已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料，建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价）和重建成本（适用于有特殊保护价值的建筑物的估价）都是建筑物的重新建造价格。
13、建筑物折旧的原因（类型）
建筑物产生折旧的原因:（1）物质折旧(由于经常使用及其影响而发生的老化和损坏，市场的看法一般是新建筑物比旧建筑物要好)。（2）功能折旧(由于在结构、材料、设计上的瑕疵所引起的建筑物的功能、效用与价值的减少。市场认为适当的平衡比任何过量的或不足的情况都好)。（3）经济折旧(由于不动产外部因素的负面影响所引起的不动产效用或可售性的减损)。
14、估价学中的折旧与会计折旧的区别
会计上的折旧: 一般是指一项不动产在其预期的使用年限内，有系统地将其成本分摊到各使用年度的费用之中。会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收，C指的是资产原值，不随时间的变化而变化。
估价中的折旧: 不需考虑如何系统地把不动产磨损费用分摊到各个年度中去，而是在估价之日，对由于各种原因所造成的不动产贬值做一个总的估计，以表明其贬值的程度。估价上的C指的是估价时点时的重新建造价格，因估价时点的不同而不同。
15、折旧的计算方法:
市场提取法: 市场提取法是通过研究与标的建筑物具有相似折旧程度的比较不动产的销售实例来估算估价对象建筑物折旧的方法
年龄寿命法: 根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。区分自然寿命与经济寿命、实际年龄与有效年龄。
分解法: 先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类，然后分别测算各类折旧额，再把测算出的各类折旧额相加来求取建筑物折旧的方法。
16、为什么用客观净收益而不用实际收益
（1）因为具体经营者的经营能力等对实际收益的影响很大，如果将实际收益进行资本化，会得到不切实际的结果；（2）实际收益为零，甚至为负数，但并不表示这块地空无价值，客观收益是排除了实际收益中的客观的、偶然的因素之外所得到的一般正常收益。
17、城镇土地分等定级的基本程序
方案制定——资料收集与调查——土地级别测算与确定（①土地定级范围的确定②定级因素指标体系的构建③定级因素权重的确定④定级单元的划分与单元内指标取样⑤土地定级因素作用分值的计算⑥定级单元综合作用分值的计算⑦土地定级结果的确定） ——成果形成预验收——成果应用与更新阶段
18、路线价法操作步骤：
（1）划分路线价区段（2）设定标准深度（3）选取标准宗地（4）调查评估路线价（5）制作深度价格修正率表和其他价格修正率表（6）计算临街各宗土地的价格
19、现金流量折现法与统方法的区别
对费用的估算方法不同：在传统方法主要是基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。
对货币的时间价值计算方法不同：传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售。而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值，然后再相加减。
对投资利息和开发利润的处理方式不同：在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。
20、城市土地定级估价综合模型的优点
①用影响地产质量的因素作用分值向量来刻划地产质量,比用综合作用分值或土地级别指数更为全面合理；②省去了靠专家经验确定最优因素组合及权重这一环节，可极大地缩短评估时间，节约聘请专家经费，避免人为干扰和合成谬误，增加了评估的及时性、经济性及客观公正性；③综合平衡地同时使用因素作用分值数据和用地效益数据进行定级、基准地价及宗地地价评估，这两类数据对评估过程和评估结果都起到了相互检验的作用，可最大限度地避免数据观测误差及利用单类数据进行评估所造成的偏向，增加了评估结果的可靠性；④该模型完全可程序化，所需数据易于获得，模型虽然是静态的，但却可以适时地进行城市土地定级估价的评估工作；⑤该模型为影响地产质量的最优影响因素组合的选择及权重确定提供了准则、方法，为市场比较法提供了格式调整模型。
21、基准地价评估的操作程序
①划分基准地价评估区域②调查与搜集基准地价评估信息资料③整理信息资料，包括土地市场交易资料和土地利用效益资料④检验样点数据⑤测算基准地价⑥确定基准地价，形成基准地价成果
22、分析：新型城镇化规划对房地产带来的机遇和影响:
机遇：①农业转移人口落户城镇、城镇棚改为住房市场发展提供长期利好②城市中心城区产业结构调整升级，为商业地产繁荣提供良好契机 ③中小城镇放开户籍限制，中小城镇的房地产业发展迎来机遇期 ④“两横三纵”城镇化战略格局为房地产企业区域布局指明道路 ⑤走集约紧凑型城市发展模式，要求房地产业向集约化转型升级 ⑥ 推动绿色城市建设，促进房地产业向低碳节能环保产业化转型。
 影响：以点带面做大城市群: 新型城镇化十分重视城市群建设，提出以城市群为主体形态、推动大中小城市和小城镇协调发展，并强调中心城市的辐射带动作用，在区域经济发展一体化的推动下，各具特色的城市群经济带有望加快形成. 三行业需求有望提升:新兴城市群的崛起必然需要新的产业支撑，产业在区域间布局的优化是城镇化的影响之一，更重要的是带来新的需求并给相关产业带来发展机遇，业对于下一阶段的经济发展更为关键。

资产评估执业准则——企业价值（2017年）.pdf